เกร็ดความรู้เรื่องโฉนด

บนโฉนดที่ดิน เราจะเห็น ตราครุฑแดง , ครุฑเขียว, ครุฑดำ  ซึ่งเป็นชื่อเรียกง่ายๆของโฉนดที่ดิน

ครุฑแดงคือ(โฉนดที่ดิน น.ส.4) ซึ่งเป็นเอกสารแสดงสิทธิที่ชัดเจนที่สุด ซื้อขายได้ โอนได้ถูกต้องตามกฎหมาย สว่นคำว่าโฉนดหลังแดง แตกต่างจากโฉนดครุฑแดงนะคะ มันคือเอกสาร น.ส.4 ซึ่งจะมีการระบุด้านหลังโฉนดว่า  "ห้ามโอน"  !! ภายในระยะเวลา 5- 10 ปี

ส่วนครุฑเขียว "คือหนังสือรับรองการทำประโยชน์" ประเภท น.ส.3ก. ซึ่งออกในท้องที่ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ

ส่วนครุฑดำ "คือหนังสือรับรองการทำประโยชน์" ประเภท น.ส.3 และน.ส.ข จำง่ายๆละกันว่า น.ส.3และน.ส.ข สองอันนี้ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ

แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส ค ๑)

คิอใบแจ้งการครอบครองที่ดินเป็นหลักฐานว่าผู้ครอบครองเป็นผู้แจ้งว่า ตนครอบครองที่ดินแปลงใดอยู่

(แต่ปัจจุบันไม่มีการแจ้งส.ค.๑) อีกแล้ว เพราะ ส.ค.๑ ไม่ใช่หนังสือแสดงสิทธิที่ดิน เนื่องจากไม่ใช่หลักฐานที่ทางราชการออกให้ เพียงแต่เป็นการแจ้งการครอบครองที่ดินของราษฎรเท่านััน

ดังนั้นตากฏหมาย ที่ดินที่มี ส.ค.๑ จึงทำการโอนได้  เพียงแต่เจตนาสละการครอบครอง และไม่ยึดถือพร้อมส่งมอบให้ผู้รับโอนไปเท่านั้น  ก็ถือว่าเป็นการโอนโดยชอบแล้ว

ผู้มี ส.ค.๑มีสิทธินำมาขอออกโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์  เฉพาะราย หรือในกรณีที่เจ้าของที่ดิน เช่น (น.ส.๓ น.ส.๓ ก หรือน.ส.๓ ข)ได้ 2 กรณี คือ

กรณีที่๑ นำมาเป็นหลักฐานในการขอออกโฉนดที่ดินตามโครงการเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินทั่วประเทศ

ในกรณีนี้ทางราชการจะเป็นผู้ออกให้เป็นท้องที่ไป  โดยจะมีการประกาศให้ทราบก่อนล่วงหน้า

กรณีที่๒ นำมาเป็นหลักฐานในการขอออกโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ก หรือ น.ส.๓ข) เฉพาะราย  คือกรณีที่เจ้าของที่ดิน มีความประสงค์จะขอออกโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ก็ให้ไปยื่นคำขอ ณ สำนักงานที่ดิน ที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ เฉพาะการออกโฉนดที่ดินนี้จะออกได้ในพื้นที่ที่ได้สร้างระวางแผนที่สำหรับออกโฉนดที่ดินไว้แล้วเท่านั้น

ใบจอง (น.ส. 
ใบจอง คือหนังสือที่ทางราชการออกให้ เพื่อเป็นการแสดงความยินยอม ให้ครอบครองทำประโยชน์ที่ดินเป็นการชั่วคราว  ซึ่งใบจองนี้ทางราชการได้ออกให้ราษฎรที่ทางราชการได้จัดที่ดินให้ทำกิน  ซึ่งทางราชการจะมีประกาศเปิดโอกาสให้จับจองเป็นคราวๆ  ในแต่ละท้องที่และผู้ต้องการจับจองต้องคอยฟังข่าวของทางราชการ

ผูที่มีใบจองจะต้องเริ่มทำประโยชน์ในที่ดินให้แล้วเสร็จภายใน  ๖ เดือน และต้องทำประโยชน์ในที่ดินให้แล้วเสร็จภายใน ๓ ปีนับตั้งแต่วันที่ได้รับใบจองและจะต้องทำประโยชน์ให้ได้อย่างน้อย ร้อยละ ๗๕ ของที่ดินของที่ดินที่จัดให้  ที่ดินที่มีใบจองนี้จะโอนให้แก่บุคคลอื่นไม่ได้  

เว้นแต่เป็นการตกทอดทางมรดก  เมื่อทำประโยชน์ตามเงื่อนไขดังกล่าวแล้ว ก็มีสิทธินำใบจองนี้มาขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์  หรือโฉนดที่ดินได
แต่หนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดินนั้นจะต้องตกอยู่ในบังคับห้ามโอนตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด

หนังสือรับรองการทำประโยชน์(น.ส.๓ น.ส.๓ ก หรือน.ส.๓ ข)หมายถึงว่าหนังสือรับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าได้ทำประโยชน์ในที่ดินแล้ว

น.ส. ๓ ออกให้แก่ผู้ครอบครองที่ดินทั่วๆไป  ในพื้นที่ที่ไม่ระวาง มีลักษณะเป็นแผนที่รูปลอย ไม่มีการกำหนดลักษณะตำแหน่งที่ดินที่แน่นอน  หรือออกในท้องที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ  ซึ่งรัฐมนตรียังไม่ประกาศยกเลิกอำนาจหน้าที่ในการปฏิบัติตามประมวลกฎหมายที่ดินของหัวหน้าเขต นายอำเภอ หรือปลัดอำเภอซึ่งเป็นหัวหน้าในกึ่งอำเภอแล้ว (นายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออก)

น.ส.๓ ก. ออกในท้องที่ที่มีระวางภาพถ่ายทางอากาศ  โดยมีการกำหนดตำแหน่งที่ดินในระว่งรูปถ่ายทางอากาศ  (นายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออกให้่)

น.ส.๓ข. ออกในท้องที่ที่ไม่มีระวางภาพถ่ายทางอากาศ  และรัฐมนตรีได้ประกาศยกเลิกอำนาจหน้าที่ในการปฏิบัติตามประมวลกฎหมายที่ดินของหัวหน้าเขต นายอำเภอ หรือปลัดอำเภอซึ่งเป็นหัวหน้าในกึ่งอำเภอแล้ว (เจ้าหน้าที่ที่ดินเป็นผู้ออก)

ใบไต่สวน(น.ส.๕)

คือหนังสือแสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดินเป็นหนังสือแสดงให้ทราบว่า  ได้มีการสอบสวนสิทธิในที่ดินแล้่ว  สามารถจดทะเบียนตามประมวลกฎหมายที่ดินได้  ใบไต่สวนไม่ใช่หนังสือแสดงกรรมสิทธิ

แต่สามารถจดทะเบียนโอนให้กันได้ และยังหมายถึงที่ดินนั้นนายอำเภอได้รับรองการทำประโยชน์แล้ว

เมื่อจดทะเบียนโอนจะต้องจดทะเบียนในหนังสือรับรองการทำประโยชน์ก่อน แล้วจึงมาจ ดแจ้งหลังใไต่สวน แต่ถ้าใบไต่สวนมีแบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.๑)  หรือไม่มีหลักฐานที่ดินใดๆ  และเป็นที่ดินทนายอำเภอยังไม่รับรองการทำประโยชน์  จะจดทะเบียนโอนกันไม่ได้  เว้นแต่เป็นการจดทะเบียนมรดก

มีโฉนดที่ดินไปเพื่ออะไร

ตอบว่ามีประโยชน์อย่างมาเลยละ  ทำให้ผู้ครอบครองที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมาย ได้มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ยึดถือไว้เป็นหลักฐาน  ทำให้มีความมั่นคงในหลักกรรมสิทธิ์แก่ผู้เป็นเจ้าของที่ดิน  เพื่อใช้เป็นหลักฐานในการพิสูจน์สิทธิในที่ดินทั้งต่อทางรัฐและในระหว่างเอกชนด้วยกัน  ทำให้รูตำแหน่งแหล่งที่ตั้งของที่ดิน  ตลอดจนขอบเขตและจำนวนเนื้อที่ของที่ดินแต่ละแปลงได้ถูกต้อง  ทำให้สามารถป้องกันการบุกรุกขยายเขตครอบครองเข้าไปในที่ดินของรัฐ  ซึ่งเป็นที่รกร้างว่างเปล่า  ที่สงวนหวงห้าม  ที่สาธารณประโยชน์  และที่ดินที่ทางราชการได้กันไว้เป็นเขตป่าไม้

ทำให้สามารถระงับการทะเลาะวิวาท การโต้แย้ง  หรือแย่งสิทธิในที่ดินและการรุกล้ำเส้นแนวเขตซึ่งกันและกัน  ทำให้ปัจจัยพื้นฐานในการผลิตทางเศรษฐกิจ  มีความมั่นคงและมีผลเป็นการลดต้นทุนการผลิตด้วย

แล้วก็ทำให้เกิดความรักและหวงแหนในที่ดินของตน เป็นแรงจูงใจให้เกิดที่จะปรับปรุงและพัฒนาที่ดินของตนให้เกิดประโยชน์สูงสุด  ใช้เป็นหลักฐานในการแสดงทุนทรัพย์หรือหลักประกันในการขอสินเชื่อและกู้ยืมเงิน  เพื่อนำมาใช้เป็นทุนในการเพิ่มกำลังผลิตและรายได้

เพื่อยกฐานะความเป็นอยู่ให้สูงขึ้น  ใช้เป็นหลักทรัพย์ในการค้ำประกันบุคคลเข้าทำงาน ใช้เป็นหลักทรัพย์ในการค้ำประกันบุคคลเข้าทำงาน  ประกันตัวผู้ต้องหาหรือจำเลยต่อพนักงานสอบสวน  พนักงานอัยการ หรือศาล ฯลฯ

การตรวจสอบหลักฐานสำหรับที่ดิน   สำหรับที่ดินที่เป็นโฉนดกระทำได้โดยสะดวกรวดเร็วเป็นประโยชน์แก่บุคคลที่ประสงค์จะจำหน่าย จ่าย โอน เนื่องจากการการโอนที่ดินที่มีโฉนดที่ดินไม่ต้องประกาศ  เว้นแตเป็นที่มรดก

คำเตือน

เอกสารสำคัญทั้งหมดนี้ แม้จะแสดงถึงผู้มีสิทธิดีกว่าบุคคลอื่นแล้วก็ตาม ถ้าหากท่านปล่อยที่ดินให้รกร้างว่างเปล่าไม่ทำประโยชน์ในที่ดิน กล่าวคือ  ถ้าเป็นที่ดินที่โฉนดที่ดิน  ปล่อยทิ้งไว้นานเกิน 10 ปี

และหนังสือที่ดินมีการรับรองการทำประโยชน์  ปล่อยทิ้งไว้นานเกิน 5 ปี ติดต่อกัน ที่ดินดังกล่าวจะต้องตกเป็นของรัฐตามกฎหมาย

หรือถ้าหากปล่อยให้บุคคลอื่นครอบครองโดยสงบเปิดเผย  โดยมีเจตนาเอาเป็นเจ้าของโดยเจ้าของโดยท่านไม่เข้าขัดขวาง กรณีนี้สำหรับที่ดินที่มีโฉนดที่ดินเป็นเวลา 10 ปีติดต่อกัน  บุคคลที่เข้าครอบครองนั้นก็จะมีสิทธิไปดำเนิคดีทางศาล เพื่อให้ศาลมีคำสั่งให้บุคคลดังกล่าวได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นโดยการครอบครองได้  และที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์   (น.ส.๓ น.ส.๓ก หรือ น.ส.๓ข) ใช้เวลาแย่งการครอบครองเพียง ๑ ปี เท่านั้น ท่านก็จะเสียสิทธิ  ดังนั้นเมื่อที่ดินของท่านมีเอกสารสำคัญดังกล่าวอยู่แล้ว  ก็ควรทำประโยชน์และดูแลรักษาให้เกิด ทำประโยชน์สูงสุด  ที่ดินก็จะเป็นของท่าน  และเป็นมรดกที่มีค่าตกทอดแก่ทายาทของท่าน